Šta treba da znate kada kupujete stan: ultimativni vodič kroz kupovinu nekretnine

Kada pričamo o rešavanju stambenog pitanja, to je svakako jedna od najvažnijih, ako ne i najvažnija odluka u životu. Za one srećnije, kupovina nekretnine je nešto što se dešava relativno često, ali možemo se složiti da će većina ljudi kroz ovaj proces proći jednom do dva puta u životu, pa je stoga važno da imamo sve korake, potencijalne probleme i njihova rešenja sumirana na jednom mestu kako bismo doneli ispravnu i informisanu odluku i izbegli mogućnost prevare, koja je i jedan od ključnih strahova budućih stanovlasnika. 

Krenuvši od toga da ste verovatno proveli nedelje (možda i mesece) u istraživanju složenica poput prodaja stanova beograd , prodaja kuca beograd i slično i da verovatno znate kakvu nekretninu želite uzimajući u obzir tip, grubi okvir budžeta, lokaciju, veličinu, da li razmatrate stan kojem je potrebno dodatno ulaganje i renoviranje i tome slične faktore, na red dolaze i oni koraci koji su apsolutno neophodni, ali manje zanimljivi, ostavljaju manje prostora za maštanje i većini predstavljaju izvesni stres.

Pre nego što defacto uđete u proces kupovine, bez obzira na to da li nekretninu kupujete gotovinski ili uz pomoć kredita, neophodno je da proverite da li je vaša željena nekretnina uknjižena ili ne. Jednostavnim jezikom, svaka nekretnina mora biti registrovana u katastru nepokretnosti i vađenjem vlasničkog lista (vađenje košta oko 1500 dinara ili se vadi online na sajtu www.rgz.gov.rs) se može brzo i lako utvrditi ko je vlasnik i kakav je status nekretnine. Ako se opredelite za online opciju, potrebno je da posedujete sve detalje o nekretnini - tačnu adresu i broj parcele u opštini na kojoj se ona nalazi. 

Kako biste se dodatno osigurali i sveli mogućnost prevare na minimum, a koja može biti ta da je na nekretninu stavljena hipoteka u međuvremenu, na sam dan potpisivanja kupoprodajnog ugovora možete izvaditi vlasnički list i sve detalje proveriti još jednom.

Provere I papirologija

Dodatne stvari koje bi bilo dobro da pribavite pre kupovine su sudski overene izjave supružnika prodavca da se odriče bilo kakvih potraživanja prema toj nekretnini, sada ili u budućnosti (u slučaju da je vlasnik-prodavac u braku), status firme (ukoliko je vlasnik pravno lice), informaciju da li prodavac ima neki zaostali dug na ime te nekretnine (za porez, komunalije, struju i slično) i obavezno - da proverite da li je nekretnina predmet nekog sudskog spora.
Ovu informaciju dobićete podnošenjem zahtev sudskoj pisarnici i dok ova stavka nije uvek nužno presudna za vašu odluku da li ćete nastaviti sa kupovinom ili ne, svakako dodatno savetujemo da se, ukoliko već ne odustajete od kupovine, dobro i detaljno informišete o statusu spora u kojem je nekretnina i da u skladu sa time odlučujete dalje korake.


Još jedna veoma bitna informacija koju treba da imate prilikom kupovine je i to da li nekretnina koju želite ima hipoteku, jer je kupljena na kredit i otplaćena samo delimično. Iako zvuči sumnjivo, ovo u našoj zemlji nije retka pojava i ne treba suviše da vas obeshrabri, budući da postoje različiti načini koji ovu situaciju potencijalno rešavaju. 


Prvi i svakako najbezbolniji put do rešenja podrazumeva da trenutni vlasnik stana ima finansijsku mogućnost i voljan je da svoju hipoteku isplati u celini, te da do trenutka potpisivanja predugovora tu hipoteku u potpunosti izmiri i to potvrdi dostavljanjem lista nepokretnosti bez tereta i zabeležbi.


Drugi način, koji savetujemo da izbegavate u potpunosti, budući da sa sobom nosi i veće rizike, je da isplatite ugovorenu cenu prodavcu, a da se on obaveže da isplati iznos u potpunosti i izvrši brisanje hipoteke iz katastra nepokretnosti, pri čemu će kao dokaz o tome priložiti konačno rešenje o brisanju, doneto od strane nadležne službe za katastar nepokretnosti. Ovaj način ipak ostavlja prostora za nepravilnosti, budući da postoji mogućnost da prethodni vlasnik neće isplatiti dugovanja, čime ostavlja nekretninu pod hipotekom, a vas kao novog vlasnika nekretnine dovodi u potencijalno velike probleme.


Treće rešenje podrazumeva nešto dužu proceduru i to da deo ugovorene cene isplatite direktno banci u visini ukupnog duga na dan isplate, a da preostali deo isplatite trenutnom vlasniku, odnosno prodavcu nekretnine. U tom slučaju neophodno je da vlasnik od svoje banke kao hipotekarnog poverioca dostavi pismo o namerama (kojim se banka obavezuje da će nakon otplate kredita, a po uplati sredstava, izdati brisovnu dozvolu za brisanje hipoteke) i potvrdu o stanju duga sa instrukcijama o plaćanju.

Kada je hipoteka potpuno izmirena, banka je briše, a prateći odredbe Zakona o hipoteci ima dodatnu obavezu da i dužniku i novom vlasniku izda potvrde o izmirenom dugu, kao i saglasnost za brisanje hipoteke.

Finansije I troškovi



Ok, odabrali ste stan, proverili ste od koga ga kupujete i kakav je status nekretnine, sada je vreme za finansijsku konstrukciju. Sigurni smo da pre samog ulaska u ovaj proces imate ideju na koji način ćete platiti svoju buduću nekretninu, no sada kada imate više informacija, vreme je za finalnu odluku, a mi smo tu da vas bezbolno sprovedemo kroz najvažnije stavke, kako nešto ne biste propustili.


Pre svega, bilo bi dobro da uz sebe imate dobrog agenta za nekretnine koji će vas kroz komplikovane procese voditi, kao i advokata koji će vam dati kvalitetan i pravovremen pravni savet ukoliko je potrebno. Ono što treba da znate je da cenu same nekretnine većinski određuje tržište i da vam agenti u tom smislu zaista mogu pružiti podršku i dodatne procene, prvenstveno da li je cena vaše željene nekretnine realna ili se dramatično razlikuje uobičajene tržišne vrednosti. 


Kupovina stana sa sobom nosi izvesne dodatne troškove, bez obzira na tip plaćanja. Važno je takođe znati i da, za koji god tip plaćanja da se opredelite, stan je neophodno kaparisati, što prevedeno na pojednostavljen jezik podrazumeva da se i vi i prodavac osigurate u vezi sa budućom kupoprodajom. Iznos kapare nije striktno definisan, ali je podrazumevana vrednost između 10% i 20% od vrednosti celokupne nekretnine, u zavisnosti od dogovora. Plaćanje kapare obavezuje vlasnika da nekretninu proda vama, a vas da ćete tu nekretninu kupiti i predaje se u trenutku potpisivanja predugovora. Tačan iznos isplaćenog iznosa kapare bi morao da stoji u predugovoru, kako bi se potencijalne neprijatnosti u budućnosti izbegle.


Što se ostalih troškova tiče, prilikom kupovine stana gotovinski, tu su obaveze plaćanja taksi kod notara i porez na prenos apsolutnih prava, dok je prilikom kupovine stana na kredit ovaj spisak dodatnih troškova nešto duži, pa je neophodno da se o svemu dodatno posavetujete i sa svojim bankarom, kako biste pronašli optimalno rešenje i unapred znali okvirni iznos troškova koje ćete imati. Ono što ćete svakako morati da platite prilikom podnošenja samog zahteva za kredit su dokumenta i to: 

- Izveštaj Kreditnog biroa

- List nepokretnosti

- Overa ugovora o kupovini nepokretnosti

- Procena vrednosti nepokretnosti

Kupovina stana na kredit


Kada pričamo o kupovini uknjižene nekretnine na kredit postoji dosta detalja koji se moraju definisati, individualni su i variraju od samih potreba i mogućnosti koje imate - da li je kredit u dinarima ili eurima, da li je reč o stambenom ili keš kreditu, koliki iznos stambenog kredita vam je potreban i za koju banku se opredeljujete, pod kojim kamatnim i otplatnim uslovima itd. 


Ono što je bitna informacija je da, ukoliko kupujete stan uz stambeni kredit, morate unapred da obezbedite novac za učešće koje iznosi 20% od ukupne cene stana i u tu cenu je uračunata kapara.

Jedan od koraka koji se često previđa je i to da vrednost nekretnine mora proceniti veštak banke i da od te procene zavisi i visina kredita koji će vam banka odobriti. Ako se nekretnina proceni na manje od one cene koju je prodavac tražio, a vi ne želite da odustanete od kupovine, jedna od stavki u vašem planiranju bi trebalo da bude i obezbeđivanje dodatnih sredstava koja će podmiriti razliku između tražene cene i kredita koji će vam biti odobren od banke.

Kada rešite ove nedoumice, sam proces podrazumeva dosta dokumentacije, ali uz pomoć ovih informacija i vašeg bankara se relativno brzo reguliše. Ono što će vam svakako biti neophodno, a podrazumeva oko pet do sedam radnih dana podeljeno je u dve kategorije, odnosno dokumentaciju vezanu za vas kao kupca, i dokumentaciju vezanu za samu nekretninu koju želite da kupite. 

Sva dokumenta koja će vam biti potrebna su: 

- Zahtev za kreditni proizvod, dobija se u odabranoj banci ili online, sa sajta te banke

- Zahtev za osiguranje kredita kod Nacionalne službe za osiguranje stambenih kredita koji možete uzeti u svojoj banci ili skinuti online, sa sajta banke
- Potvrda o radnom odnosu koju takođe uzimate u računovodstvu firme u kojoj radite
- AZ obrazac – Administrativnu zabranu najčešće dostavljate u dva primerka i potrebno ih je overiti u računovodstvu firme u kojoj radite. Sam formular se preuzima u odabranoj banci ili online, sa sajta banke
- Isplatne liste za poslednja 3 ili 6 meseci (u zavisnosti od banke u kojoj uzimate kredit), dobijaju se u računovodstvu

- Promet po tekućem računu za poslednjih godinu dana, listing prometa zarade dobija se u banci u kojoj su evidentirana vaša primanja
- Lična karta ili neki drugi dokument koji potvrđuje vaš identitet
- Predugovor o kupoprodaji između prodavca i vas kao kupca
- Vlasnički list za nekretninu za koju uzimate kredit, optimalno ne stariji od 10-15 dana
- Procena vrednosti nekretnine koju pravi veštak. Važno je napomenuti i to da sve banke imaju svoj spisak veštaka čije se procene prihvataju, pa je prilikom procenjivanja bitno da i to imate u vidu i da proverite spisak odobrenih veštaka od strane banke u kojoj aplicirate za kredit.
- Kopija lične karte ili drugi dokument koji potvrđuje identitet prodavca, kao i njegovog/njenog bračnog partnera (pod uslovom da je nekretnina stečena u braku. Ukoliko nije, potreban je dokaz o tome, na primer izvod iz knjige venčanih i dokaz o sticanju vlasništva ili eventualno ugovor o poklonu ako je nekretnina stečena tim putem).


Porezi I poreske olakšice za prvi stan



Kupovina stana nalaže i plaćanje dve vrste poreza: porez na imovinu kao prvi i PDV ili porez na prenos apsolutnih prava (tzv. porez na promet) kao drugi obavezni porez. 

Porez na imovinu funkcioniše prilično uobičajeno, pri čemu se poreska prijava podnosi Republičkeoj upravi javnih prihoda u opštini na kojoj se nekretnina nalazi. Iznos ovog poreza utvrđuje opština i to na godišnjem nivou, pri čemu je plaćanje na tromesečnom nivou.


Ako je ovo prva nekretnina koja će biti u vašem vlasništvu, možete računati na vraćanje dela uloženih sredstava. U praksi to podrazumeva da ostvarujete pravo povraćaja PDV-a (10%) za površinu do 40m2, a ako se sa vama useljava još neko kome je ovo prva nekretnina (bračni partner koji od 1.jula 2006. godine nema u vlasništvu ili suvlasništvu stan ili deca), oslobađate se poreza za dodatnih 15m2 za svakog člana domaćinstva. Ukoliko je nekretnina veća, porez na nju plaćate samo za razliku u kvadraturi (m2 vaše nekretnine - (40m2 + dodatnih 15m2 po osobi) = kvadratura za koju plaćate porez). Primera radi, ukoliko je u pitanju porodica od tri člana, gde je svima u pitanju prva nekretnina, vi se oslobađate PDV-a za ukupnu kvadraturu od 70m2 (40m2 + 15m2 + 15m2).

Dobro je i važno znati i to da povrat PDV-a nećete moći da ostvarite kao kupac prvog stana ukoliko ste već ostvarili ovo pravo ili ako ste već bili oslobođeni obaveze plaćanja poreza na prenos apsolunih prava u prošlosti.

Ovaj zahtev za povrat sredstava se sa pratećom dokumentacijom podnosi Poreskoj upravi koja ima rok od 30 dana da svoju odluku donese, dok se refundacija PDV-a realizuje u toku od 15 dana, od trenutka kada ste dobili rešenje od Poreske uprave.


Poreske olakšice pri kupovini nekretnine iz stare gradnje
 


Ako kupujete nekretninu iz starogradnje, odnosno kada se kupuje stan koje je već ranije bio u prometu, na nju se plaća porez na prenos apsolutnih prava iliti porez na imovinu koji iznosi 2.5% ukupne vrednosti, ali ako je to prvi stan koji kupujete, vi se po zakonu oslobađate tog poreza kao kupac po istom principu kao za PDV. Kao i u prethodnom slučaju, ukoliko stan prelazi kvadraturu koju smo objasnili u prethodnom segmentu, vi kao kupac imate obavezu da plaćate porez samo na razliku u kvadraturi.

Pravo na ovo poresko oslobođenje nećete imati ukoliko ste već ranije ostvarili pravo na poresko oslobođenje ili povraćaj PDV-a, pa je dobro da se o svim ovim regulativama unapred dodatno informišete.

Prateći Zakon o porezu na prenos apsolutnih prava prodavac je taj koji je u obavezi da ovaj porez plati, međutim praksa je da se već u kupoprodajnom ugovoru navede da je kupac, odnosno vi, taj koji je u obavezi da ovaj porez plati. S tim u vezi, izuzetno je važno da uz sebe imate dobrog pravnog savetnika koji će znati kako da sačini dobar kupoprodajni ugovor koji pokriva sve tačke na pravi način. Kada uzmemo sve navedeno u obzir, poreska prijava se popunjava na ime prodavca, a poreski organ naknadno dozvoljava kupcu poresko oslobođenje.
Za podnošenje ove poreske prijave imate rok od 30 dana od dana kada je kupoprodajni ugovor overen i ona podrazumeva opsežnu dokumentaciju. Ukoliko je sve u redu i vaša prijava je kompletna, poreski organ je dužan da vam izda rešenje kojim vam se dozvoljava oslobađanje od plaćanja poreza na promet.

Kada ulazite u proceduru podnošenja zahteva za oslobađanje od poreza ovog tipa, biće neophodno da pripremite sledeća dokumenta: 

- Poreska prijava (Obrazac PPI 4)

- Vaša overena izjava da kupujete prvi stan za sebe i određene članove domaćinstva (Obrazac IKPS – PPAP)

- Overena kopija ugovora o kupoprodaji stana. Savetujemo da pri sebi imate i original ukoliko ima potrebe da ga dostavite na uvid.



Ostatak dokumentacije se malo razlikuje u slučaju da stan kupujete samo za sebe i u slučaju da ga kupujete za sebe i druge članove domaćinstva.



Ukoliko stan kupujete samo za sebe, pored gore navedenog, biće vam potrebna osnovna dokumenta - vaš izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu i dokaz o prebivalištu.
Ukoliko ga kupujete za sebe i određene članove domaćinstva, pored vašeg izvoda iz matične knjige rođenih, uverenja o državljanstvu i dokaza o prebivalištu moraćete da dostavite i dokaz o prebivalištu članova porodice, kao i dokaz kojim se potvrđuje vaša konkretna veza sa osobom za koju se potražuje ostvarivanje prava na poresko oslobođenje (ovo može biti izvod iz matične knjige venčanih ukoliko je u pitanju supružnik i izvod iz matične knjige rođenih za dete).

Dome slatki dome

Poslednja stanica vašeg putovanja ka novom domu je samo potpisivanje ugovora. Kupoprodajni ugovor koji ćete potpisati overava se kod notara, a njegove stavke zavise od individualnog dogovora koji vi napravite sa prodavcem nekretnine. Datum primopredaje stana mora stajati u ugovoru, kako biste se i vi i prodavac osigurali. I na kraju - ostalo je još samo da se uselite! 



Nadamo se da smo uspeli barem malo da vam razjasnimo komplikovane procedure i brže i jednostavnije vas dovedemo do vašeg doma iz snova. A ukoliko vam treba pomoć oko selidbe - i tu možete računati na nas!