Prodaja nekretnine koja je još uvek pod hipotekom: procedura i saveti

Prodaja stana ili kuće koja još uvek nije otplaćena, tj. nalazi se pod hipotekom, deluje kao komplikovan proces, ali uz prave informacije i korake, cela procedura može da prođe brzo i bez neprijatnih iznenađenja. U nastavku vam donosimo pregled kako se prodaje nekretnina opterećena hipotekom u Srbiji, kao i korisne savete za sigurnu i uspešnu transakciju.

Šta znači da je nekretnina pod hipotekom?

Hipoteka je sredstvo obezbeđenja kredita, najčešće stambenog, kojim banka upisuje zalog na nekretninu. To znači da vlasnik ne može slobodno raspolagati tom imovinom (npr. prodati nekretninu) bez saglasnosti banke, sve dok se dug ne isplati.

Da li je moguće prodati nekretninu pod hipotekom?

Da, u Srbiji je potpuno legalno i moguće prodati nekretninu koja je još uvek pod hipotekom. Međutim, proces zahteva dodatne korake kako bi se ispoštovali interesi sve tri strane: prodavca, kupca i banke.

Koraci u prodaji nekretnine pod hipotekom

1. Kontaktiranje banke i dobijanje stanja duga

Prodavac najpre mora da kontaktira svoju banku i zatraži:

• Potvrdu o preostalom dugu po kreditu
  
• Saglasnost banke da će, nakon izmirenja duga, skinuti hipoteku
  
  

Banka obično izdaje dokument o tačnom iznosu koji je potrebno uplatiti da bi hipoteka bila izbrisana iz katastra.

2. Dogovor sa kupcem: ko otplaćuje ostatak duga?

U praksi postoje dve najčešće situacije:

A) Kupac isplaćuje direktno banci preostali dug

Kupac uplaćuje deo kupoprodajne cene direktno banci, a ostatak prodavcu. Nakon što banka primi uplatu, izdaje potvrdu o izmirenom dugu i pokreće postupak brisanja hipoteke.

B) Kupac uzima stambeni kredit i preuzima hipoteku

U ovom slučaju, kupac se zadužuje kod svoje banke, a deo tog kredita ide na zatvaranje prethodnog duga. Zatim njegova banka upisuje novu hipoteku. Ova procedura je češća kada kupac ne plaća stan gotovinom.

3. Zaključenje ugovora i solemnizacija

Kupoprodajni ugovor se sklapa kod javnog beležnika (notara). U ugovoru se jasno navodi:

• da je nekretnina opterećena hipotekom
  
• iznos duga koji će biti isplaćen banci
  
• način plaćanja i redosled uplata
  
  

4. Upis promene vlasništva i brisanje hipoteke

Nakon što se izvrše sve uplate, banka izdaje izjavu, koja se podnosi katastru uz ostalu dokumentaciju kako bi se:

• izbrisala hipoteka
  
• upisao novi vlasnik
  
  

Važno: brisanje hipoteke može potrajati nekoliko dana do nekoliko nedelja, u zavisnosti od opštine i opterećenosti službe.

Saveti za sigurnu prodaju

• Angažujte iskusnog agenta ili advokata. Kod prodaje pod hipotekom važno je da imate podršku stručnjaka koji zna proceduru i može da zaštiti vaše interese.
• Sve dogovorite i overite pismeno. Nemojte se oslanjati na usmene dogovore. Ugovor mora precizno definisati sve obaveze.
• Upoznajte kupca sa dokumentacijom. Transparentnost stvara poverenje i ubrzava proces.
• Proverite katastar pre prodaje. Uverite se da nema dodatnih tereta osim hipoteke.

Prodaja nekretnine pod hipotekom zahteva dodatnu pažnju i dobru koordinaciju sa bankom, ali je potpuno izvodljiva i česta u praksi. Ključ je u jasnoći, dobroj pripremi dokumentacije i saradnji sa pouzdanim partnerima. Na kraju, uz pravilan pristup, i prodavac i kupac mogu biti zadovoljni.