Sve što treba da znate o upravljanju zgradom i njenom održavanju
Svaka stambena zajednica ima, ili bi barem trebalo da ima, neki sistem interne organizacije koja definiše obaveze i prava stanara. To, prevedeno na jezik običnog čoveka najčešće podrazumeva da među komšijama postoji neka vrsta dogovora u vezi sa čišćenjem i održavanjem zajedničkih prostorija i hodničkog prostora, kao i manjih i većih investicija i popravki koje se tiču same zgrade.
Stari sistem podrazumevao je da većina zgrada ima neku vrstu hijerarhijske strukture na čelu sa predsednikom kućnog saveta ili skupštine stanara, danas se ta uloga malo drugačije zove i jasnije je definisana, no u svojoj biti je princip isti – svaka zgrada bi trebalo da ima jednu do dve osobe koje su prva instanca u zgradi, u slučaju da postoji neki zahtev, upit, problem ili predlog koji bi trebalo razmotriti, rešiti i podeliti sa ostalim komšijama.
2016. godine uveden je zakon kojim se funkcija predsednika kućnog saveta uređuje i definiše, te su od tog trenutka predsednici postali upravnici. U zgradama u kojima je sistem bio uspostavljen, predsednik odabran dogovorom stanara, a zaduženja ispoštovana, u funkcionalnom smislu se nije puno promenilo. Prelazak predsednika u upravnika zgrade doneo je nekoliko birokratskih izmena i malo više zaduženja samom upravniku, prvenstveno upis zgrade u Registar stambenih zajednica, zatim vođenje evidencije o zajedničkim i posebnim delovima zgrade, kao i o svim vlasnicima i zakupcima. U pravnom smislu, ovo podrazumeva da se upravnik bira na 4 godine i da je upravnik osoba koja predstavlja stanare, potpisuje dokumenta u ime stambene zajednice, raspolaže zajedničkim budžetom zgrade i obaveštava stanare o izmenama, promenama i potencijalnim projektima koji su vezani za zgradu. Praksa je pokazala da ova vrsta uređenja nije donela previše promena i da za sada funkcioniše na vrlo sličnom principu kao što je to ranije bio slučaj.
Ono što je novina koja je iste godine propisana zakonom je mogućnost da, ukoliko ne postoji opcija međusobnog dogovora među stanarima, angažuju eksternog upravnika zgrade, odnosno profesionalca koji će obavljati sva zaduženja upravnika zgrade. Ukoliko zgrada iz nekog drugog razloga ostane bez upravnika, opština u kojoj se zgrada nalazi je dužna da zgradi dodeli profesionalnog upravnika. Ono što je bitno da znate je da u slučaju angažmana profesionalca, on biva plaćen prema ugovoru koji se sa njim sklopi, odnosno ne postoji standardizovana tarifa za ovu vrstu usluge. Ukoliko ga opština dodeli, pak, visinu naknade za profesionalnog upravnika definiše ona i plaća se podeljenom participacijom svih stanara zgrade.
Idealno rešenje je da upravnik zgrade bude neko u koga stanari imaju poverenja i ko je u bazično dobrim odnosima sa komšilukom, a ko ima dobre organizacione sposobnosti, budući da to dovodi do pouzdanih rešenja u kratkom roku. Ranije je često bio slučaj da je za predsednika stambene zajednice biran neko od starijih, iskusnijih stanara, no sve češća su rešenja koja podrazumevaju da, iz praktičnih razloga, upravnik zgrade bude neko ko je mlađi i agilniji.
Kada pričamo o održavanju zgrade, ono najčešće podrazumeva tekuća pitanja – čišćenje zgrade, manje popravke i servise, dezinfekciju, dezinsekciju, osvetljenje unutar i ispred zgrade i slično. Ovo sve su mali projekti i najčešće se rešavaju unapred na sastanku stanara (na primer angažovanjem firme koja se bavi čišćenjem) ili brzim dogovorima ukoliko je u pitanju neka nepredviđena situacija. Zajedničko je svim tekućim pitanjima je da se najčešće lako i brzo reše na sastancima koji su u zavisnosti od zgrade organizovani jednom mesečno ili jednom u tri do šest meseci. Kako o finansijama zgrade brine upravnik, praksa je pokazala da se ova pitanja često rešavaju na oglasnoj tabli zgrade na kojoj se vidi potražnja, cene i prati evidencija troškova u vezi sa tekućim pitanjima. Dobro rešenje iz prakse je i otvaranje zajedničkog računa stambene zajednice na koji se novac može prebaciti, dok je upravnik taj koji je zadužen za to da sva potraživanja od stanara budu namirena, a sva plaćanja ka saradnicima koji su angažovani na vreme izvršena.
Redovno održavanje zgrade je jako važno, budući da ne treba čekati poslednji momenat, odnosno trenutak kvara koji može dovesti do većih problema, pa ideja zajedničkog fonda u koji svaki stanar izdvaja određenu količinu sredstava (najčešće definisanu kvadraturom stana čiji su vlasnici) nije loša ideja i u praksi se pokazala kao vrlo delotvorna i efikasna, budući da do rešenja dovodi brže i lakše.
Što se tiče većih investicionih projekata na nivou zgrade, važno je naglasiti da oni nisu česti, te da podrazumevaju više planiranja i dogovora, ali i da su periodično neophodni. Ovde spada zamena lifta, saniranje krovova, renoviranje fasade, ubacivanje video nadzora i veći radovi. Naplata ovih troškova se dogovara interno.
Čak i uz ove korekcije, stanarska organizacija nije pretrpela dramatične izmene. Veliki broj zgrada nije ni osetio veliku promenu, s tim da novi sistem i jeste osmišljen tako da defacto donese boljitak, a ne poremeti navike i život stanara. Šta vi o tome mislite? Javite nam kakva je organizacija u vašoj zgradi i koje su situacije koje mogu nastati u okviru jedne stambene zajednice.