Kako uknjižiti stan ili drugu nekretninu – kompletan vodič

Uknjižavanje stana, kuće ili druge neophodnosti je neophodno, primarno zbog toga što neuknjižena nekretnina ne sme zakonski biti predmet kupoprodaje.
Danas sa vama prolazimo sve potrebne korake kako uknjižiti stan, odnosno kako u celom procesu postupati i koji su koraci koje treba da ispratite.

Kako proveriti da li je stan uknjižen?

Prvi i osnovni korak kada kupujete stan je provera pravne dokumentacije, a kako proveriti da li je stan uknjižen, kao i da li je sva ostala vlasnička dokumentacija regulisana je pitanje koje mnogi kupci postavljaju. Ovaj proces je digitalizovan i može se obaviti preko interneta, pa je to kako proveriti da li je stan upisan u katastar odnosno kako proveriti legalizaciju objekta dosta olakšano, samo je potrebno da imate osnovne informacije o nekretnini za koju ste zainteresovani.

Kada želite da proverite nekretninu u katastru to možete uraditi online i to posetom servisa „KnWeb“ Republičkog geodetskog zavoda, klikom na opciju e-katastar. Za proveru da li je stan uknjižen biće vam potrebne sledeće informacije:

• Ime opštine u kojoj se nekretnina nalazi
• Ime katastarske opštine i broj parcele
• Ili u drugoj opciji adresu i kućni broj nekretnine koju proveravate

Pored provere da li je nekretnina uknjižena, putem istog servisa možete saznati još podatke o vlasništvu, da li je nekretnina pod hipotekom, zatim da li postoji zabeležba spora, ili zabeležba da je pravo svojine upisano na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole i slično.

💡Kupujete stan? Pogledajte sve informacije o kupoprodajnom procesu u našem Vodiču za kupovinu nekretnine!

Kako legalizovati stan u zgradi koja nije uknjižena?

Jedno od gorućih pitanja u našoj državi je i kako legalizovati stan u zgradi koja kao nekretnina nije uknjižena, budući da je to dosta čest slučaj. Prema zakonu, za legalizaciju i uknjižavanje zadužen je investitor, ali kako legalizovati stan u zgradi za koju je investitor nedostupan ili nepoznat?

I u ovom slučaju postoji rešenje, s tim da podrazumeva više angažmana od vas, ako uzmemo za primer da ste vi vlasnik stana u takvoj zgradi.

Kada želite legalizovati stan u zgradi koja nije legalizovana, zahtev za legalizaciju zgrade može da podnese bilo ko ko je vlasnik stana zgrade u pitanju.

U tom slučaju ne plaćaju se takse za objekat već se nakon procene, određuju pojedinačne takse za svaku pojedinačnu jedinicu (stambenu ili komercijalnu, u zavisnosti od zgrade) i njih plaćaju vlasnici pripadajućih jedinica. Ono što se tada uzima u obzir je pre svega kvadratura, ali i namena prostora.

Kada govorimo o starim objektima, a poznato je da kod nas postoje zgrade koje desetinama godina nisu legalizovane, vlasnici stanova mogu samostalno podneti zahtev za legalizaciju stana i to bez potrebe da zgrada bude legalizovana.

Procedura legalizacije stana ukoliko zgrada nije legalizovana:

1. Prvi korak podrazumeva podnošenje zahteva nadležnom organu opštine na čijoj se teritoriji objekat nalazi

2. Nakon toga, nadležni organ proverava da li je podneta potrebna dokumentacija u skladu sa Zakonom. Ukoliko je dokumentacija nepotpuna ili neispravna iz bilo kog razloga, u roku od 60 dana biće tražena dopuna.

3. Ukoliko podnosilac zahteva ne dostavi dopunu dokumentacije, zahtev se odbija i dostavlja građevinskoj inspekciji koja preduzima sledeće korake.

4. Ukoliko ne postoji mogućnost legalizacije, organ opštine odbacuje rešenje i po pravosnažnosti ga dostavlja građevinskoj inspekciji koja preuzima proces.

5. Ako je moguće legalizovati objekat za koji je podneta dokumentacija, podnosilac zahteva (vi, u ovom slučaju) biva obavešten o iznosu koji treba platiti u roku od 60 dana. U ovom roku bi trebalo da zaključite ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište.

6. Po završetku poslednjeg koraka, nadležni organ u roku od 15 dana izdaje rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli, posle koje sledi uknjižba nekretnine.

Pročitajte i: Sve prednosti i mane kupovine stana u novogradnji

Kako uknjižiti stan – potrebna dokumentacija i koraci

Ukoliko stan nije uknjižen to predstavlja problem i neophodno ga je upisati u katastar. Ova procedura je često duga, pa se naoružajte strpljenjem i svim potrebnim informacijama na vreme.

Kada ste utvrdili koja je služba za katastar nepokretnosti nadležna za upis i proverili status nekretnine, očekuje vas:

• Prikupljanje i priprema dokumentacije
• Plaćanje potrebnih taksi
• Podnošenje zahteva za upis sa pratećom dokumentacijom u nadležnu službu Republičkog geodetskog zavoda

Dokumentacija potrebna za uknjižavanje stana

Kada se bavite pitanjem kako uknjižiti stan, dokumentacija koju treba pribaviti je opsežna, međutim web stranica Republičkog geodetskog zavoda biće vam prva instanca, jer se na njoj nalazi spisak dokumentacije koji je potreban za upis objekta sa upisom prava svojine, kao i svi potrebni formulari.

Kako je navedeno na portalu, za uknjižavanje biće vam potrebni:

1. Zahtev za upis objekta popunjen propisanim sadržajem. Republički geodetski zavod na svojoj internet stranici ima formulare obrazaca koji treba da se popune zajedno sa iznosima taksi.

2. Overena izjava geodetske organizacije o prihvatanju izvršenja geodetskih radova na terenu

3. Elaborat geodetskih radova, koji dostavlja angažovana geodetska organizacija nakon izvršenih geodetskih radova na terenu, osim kada se geodetski radovi izvode za potrebe izdavanja upotrebne dozvole u objedinjenoj proceduri

Dokumentacija potrebna za uknjižavanje stana ukoliko objekat ima građevinsku dozvolu

Sa popunjenim obrascem i potrebnom dokumentacijom termin za predaju zahteva zakazuje se elektronski, preko sajta RGZ.

Posle predaje dokumentacije, na istoj stranici elektronskog šaltera mogu da se provere informacije o toku upisa u katastar.

Ukoliko je za objekat izdata građevinska i upotrebna dozvola, dostavlja se i:

• Građevinska i upotrebna dozvola u originalu ili overenoj fotokopiji sa klauzulom pravosnažnosti

• Ako objekat ima posebne delove prilaže se i tehnička dokumentacija na osnovu koje je izdata građevinska, odnosno upotrebna dozvola ili uverenje nadležnog organa o specifikaciji posebnih delova, a ako za objekat nije izdata građevinska dozvola dostavlja se elaborat geodetskih radova.
• Ako nadležni organ nije u mogućnosti da izda uverenje, podaci o posebnom delu mogu se upisati na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke.

Dodatno, imajte u vidu da za uknjižavanje i legalizaciju svakog konkretnog objekta mogu postojati različite dokumentacione potrebe, u skladu sa specifičnostima slučaja. Međutim, ukoliko ste sve prethodne korake ispratili, ne bi trebalo da bude problema. Svakako, dodatno se uvek možete informisati u Republičkom geodetskom zavodu, lično ili putem interneta.

Tražite stan na prodaju u Beogradu ili Novom Sadu? Ne propustite da pogledate ponudu na našem portalu!

Kako legalizovati kuću u Srbiji?

Jedna od stvari koja se često pojavljuje kao pitanje među vlasnicima nekretnina je i kako legalizovati kuću, budući da se sama procedura razlikuje od toga kako legalizovati stan. Kao i u prvom slučaju, i ovde postoje varijable i finese. Izmene zakona proteklih godina su unele konfuziju u to kako legalizovati kuću i pomoćne objekte, pa ćemo se potruditi da obuhvatimo najvažnije informacije.

Ukoliko ste vlasnik kuće, za legalizaciju biće vam potrebna sledeća dokumentacija:

• Dokaz o vlasništvu
• Fotografija objekta
• Izveštaj o zatečenom stanju
• Elaborat geodetskih radova

• Dokaz o plaćenoj taksi u fiksnom iznosu u zavisnosti od namene i kvadrature objekta.
  

Ako stanari godinama žive u kući, a nemaju pri tome dokaz o vlasništvu, mogu da ozakone svoje objekte tako što će priložiti dokaz da su savesni korisnici – a to su plaćeni računi za porez, struju, komunalije.

Prema sadašnjem Zakonu o legalizaciji, nekretnine koje su izgrađene pre 2015. godine moraju da se legalizuju 2023. jer se u suprotnom automatski odbija zahtev za legalizaciju objekata.

Takse za legalizaciju kuće

Zakonom je predviđeno da taksa za kuću iznosi:

• do 100 metara kvadratnih 5.000 dinara,
• do 200 kvadrata 15.000,
• do 300 kvadrata 20.000 dinara,
• preko 300 kvadrata 50.000 dinara.

Građani koji su oslobođeni plaćanja takse su ljudi sa invaliditetom, korisnici socijalne pomoći i samohrani roditelji, uz uslov da su vlasnici kuća ili stanova do 100 metara kvadratnih.

Kako legalizovati jako staru kuću?

Starije kuće i pomoćni objekti u velikom broju nisu legalizovani u našoj državi, međutim ono što mnogi ne znaju je da sve kuće sagrađene do 1961. godine i svi pomoćni objekti sagrađeni do 1973. godine ne podležu novom zakonu o legalizaciji, koji je trenutno na snazi. Vlasnici ovakvih objekata mogu uknjižiti te objekte u službi za katastar nepokretnosti.

Ukoliko je vaša stara kuća sagrađena nakon 1961.godine, odnosno pomoćni objekat nakon 1973.godine, moraju biti legalizovani.

Možda će vas zanimati i: Sve što treba da znate o renoviranju stare kuće

Koje objekte nije moguće legalizovati?

Prema zakonu koji je trenutno na snazi, postoji spisak objekata koje nije moguće legalizovati i to obuhvata objekte koji su:

• Na zemljištu nepovoljnom za građenje, kao što su klizište ili močvarno tlo
• Od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost objekta

• Na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene
• U prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra (osim vikendica i drugih porodičnih objekata za odmor u drugom stepenu zaštite prirodnog dobra) odnosno u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisanih u listu svetske kulturne baštine, zonama sanitarne zaštite, izvorišta vodosnadbevanja, u zaštitnim zonama u skladu sa odredbama posebnih zakona (u trećem zaštitnom pojasu: puta, železnice, dalekovoda, vodotoka…), kao i u raznim drugim zonama – nećemo ih sve navoditi
• U zaštitnoj zoni ili nekom pravcu gde bi ometali prostiranje radio signala, uzrokovali smetnje i slično, ali ipak može da se legalizuje ako vlasnik dobije saglasnost nadležnog upravljača ili organizacije.
• Bez dozvole u vreme kada dozvola nije ni bila potrebna

Zanimaju vas kuće na prodaju u Nišavskom okrugu? Ne propustite da pogledate oglase na našem portalu!

Kako legalizovati kuću koja je napravljena na državnom zemljištu?

U zavisnosti od tipa državnog zemljišta, odnosno njegove namene, ovaj proces je moguć ili ne. Vlasnici kuća koji su zidali na tuđoj zemlji, bilo da zemlja pripada republici, pokrajini, lokalnoj samoupravi, fizičkom ili pravnom licu, moraće da plate naknadu za zemljište ispod objekta po ceni koja se primenjuje pri eksproprijaciji.
Osim toga, da biste rešili pitanje kako legalizovati kuću koja je napravljena na državnom zemljištu moraćete i da podnesete zahtev nadležnoj službi opštine ili Republičkoj direkciji za imovinu da bi se odredilo i zemljište za redovnu upotrebu objekta, koje mora da se plati.
U slučaju da vlasnik zemljišta smatra da je oštećen, on u sudskom postupku može da ostvari pravo na naknadu štete i svojinsku zaštitu.

Nadamo se da smo uspeli da vam razrešimo neka kompleksna pitanja oko legalizacije i uknjižavanja i da smo vam dali neke od odgovora kako proveriti da li je stan uknjižen, kako uknjižiti stan ili kuću. Za dodatne informacije, savetujemo vam da posetite web stranicu Republičkog geodetskog zavoda.

Zainteresovani ste za kupovinu nekretnine, ali ne znate odakle da počnete? Zašto ne biste pogledali našu ponudu stanova na prodaju!